[임대차] 임차권등기명령의 의미, 요건, 신청, 효과

임차권-등기-명령-신청-방법-효과

 

 

 

임차권등기명령이란

 

임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청하면 그 사실이 등기부등본에 기재되는 것을 말합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

 

아파트·빌라·다가구 등 임차주택의 종류를 불문하고 임차권등기명령을 신청할 수 있으나, 다가구의 일부분을 임차하는 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(동법 제3조의3 제2항 제2호).

 

임대차가 종료되었을 당시 이미 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2005나17600 판결).

 

 

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임차권등기명령의 요건

 

1. 임대차의 종료

 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 기간 만료, 해지통고 등의 사유로 임대차계약이 종료되어야 합니다. 

 

종료의 원인은 불문하므로, 임차인의 차임연체로 임대차계약이 종료되더라도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

 

2. 보증금 미반환 

 

임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 않아야 합니다.

 

 

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임차권등기명령 신청 시 제출 서류

 

임차권등기명령을 신청할 때 제출해야 하는 서류의 목록은 아래에서 확인하시기 바랍니다.

 

첨부서류 확인하기

 

 

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임차권등기명령의 효과

 

1. 대항력 및 우선변제권 취득

 

□ 대항력을 취득하지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 경우에는 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 때에 비로소 대항력 및 우선변제권을 취득합니다(동법 제3조의3 제5항 본문).

 

따라서 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등이 설정된 경우에는 저당권 실행에 따라 낙찰받은 매수인에게 대항하거나 저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 없습니다. 

 

□ 임차권등기 이전에 이미 대항력을 취득한 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 경우, 그 임차권등기가 경료된 이후에는 대항요건을 상실하더라도 기존에 취득한 대항력 및 우선변제권의 효력이 유지됩니다(동법 제3조의3 제5항 단서). 

 

따라서 임차인은 임차권등기를 한 이후에 이사를 가더라도 여전히 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지되므로, 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 

 

 

2. 동시이행관계 X

 

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않습니다(대법원 2005다4529 판결). 

 

임대인의 보증금 반환이 선이행되어야 합니다.

 

 

3. 신규 임차인의 최우선변제권 배제

 

임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 신규 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없습니다(동법 제3조의3 제6항).

 

그 이유는 신규 임차인의 최우선변제권 행사로 인해 임차권등기를 경료한 기존 임차인에게 발생할 수 있는 피해를 방지하기 위함입니다. 

 

 

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임차권등기명령이 필요한 이유

 

1. 임대인에 대한 심리적 압박

 

임차권등기를 할 경우, 기존 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했다는 사실이 등기부등본에 기재됩니다. 

 

그리고 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 신규 임차인은 최우선변제권을 가질 수 없으므로(주택임대차보호법 제3조의3 제6항), 위 주택에 대한 임대차계약을 꺼릴 수밖에 없습니다. 

 

신규 임차인이 들어오지 않으면 기존 임차인에 대한 보증금 반환이 지속적으로 지체되므로, 임대인은 심리적으로 압박을 받게 됩니다.

 

 

2. 대항력 및 우선변제권 취득 

 

주택의 인도 및 전입신고는 대항력의 취득 및 존속 요건입니다. 

 

그런데 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가야만 하는 상황이라면 전입신고를 뺄 수밖에 없고, 이 경우에는 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 소멸됩니다. 

 

이에 따라 임차인은 보증금을 우선변제받을 수 없게 됩니다. 

 

그러나 임차권등기를 경료하면 임차주택에 대한 전입신고를 빼더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 

 

 

3. 보증보험 이행 청구

 

임차인은 임대인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환하지 않을 경우를 대비하여 대부분 전세보증보험에 가입합니다. 

 

그런데 임대인이 임대차계약 종료 후 1개월이 경과하였음에도 불구하고 임차인에게 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 HUG 등에 전세보증보험 이행청구를 할 수 있습니다. 

 

이때 HUG 등에 전세보증보험 이행청구를 하기 위해서는 임차권등기명령 결정문을 반드시 제출해야 하고, HUG 등은 필요서류들을 확인한 이후 임대인 대신 임차인에게 보증금을 지급합니다. 

 

 

4. 지연이자 청구

 

임차인이 임차권등기를 경료한 이후 임대인에게 임차주택을 반환하고 이사하면, 임차인은 보증금과 그때부터 보증금을 반환받을 때까지의 지연 이자를 함께 청구할 수 있습니다.  

 

 

 

 

 

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