[부동산] 부동산 매매 시 매도인의 고지의무의 범위

부동산-매도인-고지의무-범위

 

 

부동산을 매매할 때 매수인은 매매대금을 지급하고 매도인은 소유권을 이전해 줄 의무를 부담하는데, 매도인의 경우에는 추가적으로 부동산의 현황이나 권리관계·하자 여부 등을 고지할 의무도 부담합니다.

 

이를 "매도인의 고지의무"라고 하며, 매도인이 부동산에 대하여 고지해야 할 사항을 충분히 고지하지 않고 매도한 경우에는 그에 따른 법적 책임을 질 수 있습니다. 

 

아래에서 매도인의 고지의무에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.  

 

 

 

매도인의 고지의무의 판단 기준

 

부동산 거래에 있어 신의칙상 거래 상대방에 대한 고지의무를 부담하는 경우
[대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결]

 

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다.

 

재산적 거래관계에서 신의칙상 거래 상대방에게 고지의무를 부담하는 경우
[대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결]

 

재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 이를 스스로 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다.

 

고지의무를 인정한 판례

 

인접 지역에서 조망권에 영향을 미칠 수 있는 건물을 신축 중인 사실을 고지하지 않은 경우 
[서울서부지방법원 2016. 10. 6. 선고 2015나2793 판결]

 

피고들(분양업자)은 적어도 원고(수분양자)와 분양계약을 체결하기 전에 이 사건 다세대주택에 인접하여 신축건물이 들어설 예정임을 알고 있었던 사실이 인정되고, 앞서 본 이 사건 다세대주택 504호의 위치 및 구조와 신축건물의 층수 및 두 건물 사이의 거리 등에 비추어 보면 위 신축건물은 이 사건 다세대주택 504호의 조망 및 채광에 상당한 영향을 미칠 것으로 보이고, 이러한 사정은 원고가 이 사건 다세대주택 504호의 매수 여부를 결정하는데 고려하는 중요한 요소 중 하나라고 할 것이므로, 피고들로서는 원고에게 직접 또는 분양을 위임받은 자들을 통하여 신의칙상 고지할 의무가 있다고 할 것인데, 피고들이 이를 고지하지 않음으로써 신의칙상 고지의무를 위반하였으므로, 피고들은 원고에게 그로 인한 손해를 배상하여야 한다.

 
 

아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설 예정인 사실을 고지하지 않은 경우 
[대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결]

 

이 사건 쓰레기 매립장이 아파트 분양계약을 체결할 당시에는 폐기물처리시설 설치승인처분을 받은 단계에 있었다고 할지라도 그러한 사실이 이 사건 아파트 분양계약의 체결에 영향을 미칠 수 있는 사실임을 인정할 수 있는 이상 이를 고지의무의 대상이 된다.

그럼에도 아파트 분양자가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실을 분양계약자에게 고지하지 않은 때에는 고지의무 위반에 해당하고, 분양계약자는 이를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.

 
 

임차 중인 오피스텔에서 과거 살인사건이 발생했던 사실을 고지하지 않은 경우
[부산지방법원 2010. 11. 23. 선고 2010가소219998 판결]

 

당초에 정하여졌던 계약의 내용을 그대로 유지하고 강제하는 것이 신의칙과 공평에 반하는 부당한 결과를 가져오는 경우 당사자가 그 법률행위의 효과를 신의, 공평에 맞도록 변경하거나 폐기할 수도 있는데, 임대차계약과 같은 계속적 계약의 경우에는 당사자가 계약취소를 원하지 않고 장래를 향하여 계약의 구속력으로부터 벗어나기를 원한다면, 이를 허용하여 신의칙상의 계약해지권을 인정함이 상당하다.

이 사건의 경우, 이 사건 오피스텔에서 살인사건이 일어났다는 사실은 원고가 특히 젊은 여성이라는 점을 감안할 때 계약체결시 반드시 고지해야 할 중요한 사실이라고 보아야 하고, 피고가 이를 고지하지 않은 이상 원고는 고지의무 위반을 이유로 계약을 취소하거나 계약을 해지할 수 있다. 따라서 원고의 2010. 4. 28.자 계약해지통보에 의하여 이 사건 임대차계약은 해지되었다.

 
 

건축물이 불법으로 용도 변경된 사실을 고지하지 않은 경우
[인천지방법원 2020. 2. 14. 선고 2018가합58966 판결]

 

이 사건 건물 2층에 건축물대장상의 기재와 달리 여관으로 용도가 변경된 부분이 있다는 사정은 매도인인 피고들이 매수인인 원고들에게 고지할 의무의 대상이 된다고 할 것인데,

앞서 본 바와 같이 원고들이 위와 같은 사정을 알았다고 할 것이고,

앞서 본 3. 의 나. 2)의 사정(= 이 사건 건물의 건축물대장에 2층은 일반음식점으로 등재되어 있고, 이 사건 매매계약과 관련하여 작성된 이 사건 중개대상물 확인·설명서에도 '건축물대장상 위반건축물 여부' 항목에 '적법'으로 표시되어 있는 사실, 피고들도 공인중개사로부터 중개대상물에 관하여 확인·설명을 듣고, 위 중개대상물 확인·설명서를 수령하였다는 내용에 날인한 사실)을 고려하면 적어도 원고들이 스스로 이를 확인할 의무가 있거나 거래 관행상 원고들이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우에 해당한다고 할 것이므로,

피고들이 이 사건 건물 2층의 용도변경에 대한 고지의무를 위반하였다고 할 수 없다.

더 나아가 이 사건 변론종결일까지 행정관청이 이 사건 건물에 대하여 건축법 위반을 이유로 시정명령을 하거나 이행강제금을 부과하지 아니하였으며, 가까운 시간 내에 행정관청의 행정처분이 있을 것으로 볼 만한 특별한 사정도 없는 사정 등을 더하여 보면, 원고들에게 그 주장과 같은 손해가 발생하였다고 볼 수도 없다.

 

무단증축 부분이 불법건축물이라는 사실을 고지하지 않은 경우
[서울중앙지방법원 2020. 3. 31. 선고 2018가단5271407 판결]

 

앞서 본 기초사실에 의하면 이 사건 중개대상물 확인·설명서 중 '건축물 대장상 위반건축물 여부' 항목의 '적법' 부분에 체크(√)가 되어 있는 사실이 인정되기는 한다.

그러나 ① 원고(매수인)는 E으로부터 이 사건 토지 및 건물을 매수할 것을 권유받고 여러 차례에 걸쳐 위 건물을 방문하여 그 현황을 확인한 뒤에 이 사건 매매계약을 체결하였던 것으로 보이는 점,

② 원고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 이 사건 건물을 현재 상태 그대로 매수하기로 하였고 위 매매계약서 특약사항 제1항에서 "현 시설 상태의 계약이며, 토지 면적, 경계, 건물 면적 등은 지적공부에 의하며 서류 일체를 확인 후 계약함"이라고 기재하여 그 내용을 명확히 하였던 점,

③ 원고가 이 사건 건물 옥상층의 임대수익을 기대하고 이 사건 매매계약을 체결한 것인 점에 비추어 볼 때, 위 매매계약 체결 당시 원고는 등기부등본이나 건축물대장의 기재와는 다르게 옥상층이 증축되어 있는 상태여서 이 사건 건물에 불법건축물이 존재한다는 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었던 것으로 보이는 점(계약 체결 당시 공인중개사가 원고에게 등기부등본과 건축물대장을 제시한 사실에 대하여는 원·피고 사이에 다툼이 없다),

④ 원고와 피고 B는 이 사건 매매대금을 위 피고가 최초 제시한 금액에서 일부 감액하는 것으로 조정하였는데, 이 사건 증축 부분이 불법건축물이라는 사정이 반영되었기 때문인 것으로 보이는 점,

⑤ 원고 측에서 이 사건 매매계약을 중개하였던 E은 '계약 체결 전에 원고에게 이 사건 증축 부분이 불법건축물이라는 사실을 설명하였다'라는 취지로 일관되게 진술하고 있는 점,

⑥ 중개의뢰인에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 중개의뢰인이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 사항에 대하여는 중개인이 중개의뢰인에게 이를 고지하거나 설명할 의무가 있다고 볼 수 없는데, 관할관청의 허가를 받지 않고 무단증축을 한 경우 건축법 위반에 해당하여 일정한 제재를 받을 수 있다는 사실은 보통 일반인들의 인식에 비추어 보더라도 특별히 생소한 내용이라고 볼 수도 없으므로, 원고가 불법건축물의 존재를 알고 있었던 이상 피고 C(공인중개사)가 원고에게 이로 인하여 이행강제금이 부과된다거나 자진철거 시정명령이 내려질 수 있다는 사정까지 세세하게 고지하지 아니하였다고 하더라도, 피고 C가 원고에게 설명의무를 위반하였다고 보기는 어려운 점,

⑦ 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 2017. 12. 5.경 인천광역시 계양구청장으로부터 불법건축물을 자진 철거하라는 시정명령을 받았음에도 이 사건 소를 제기하기 전까지 피고들에게 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면,

원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 증축 부분이 불법건축물에 해당한다는 점을 알고 있었고, 피고들은 원고에게 이를 고지 또는 설명하였다고 봄이 타당하며, 계약의 체결 및 중개과정에서 피고들이 주의의무를 위반하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 위 주장은 손해액에 대하여 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

 

아파트에서 방화로 인한 사망사건이 발생한 사실을 고지하지 않은 경우
[서울중앙지방법원 2002. 10. 18 선고 2001가단334725 판결]

 

매매계약이 아파트의 소유권이전을 목적으로 하는 것이고 아파트에 어떤 물리적, 법률적인 하자가 있는 것은 아니라 하더라도, 매매계약의 목적물인 아파트는 통상 주거용 외의 다른 용도로는 사용되지 아니하는 것이고,

사회통념상 흉사라고 여겨지는 사건사고가 일어났던 가옥에 입주하는 것을 일반인이 꺼리는 것은 엄연한 현실이며,

일반인이라면 이 아파트에서 위와 같은 방화 및 그로 인한 사망사건이 있고 나서 불과 3개월 여가 지났을 뿐이라는 점을 알았다면 쉽사리 이를 매수하기는 어렵고,

더구나 매매대금의 결정에 그와 같은 사정이 고려되지 아니하였다면 더더욱 그러할 것임은 사회통념에 비추어 충분히 인정된다.

따라서 매매계약 체결 3개월여 전에 위와 같은 사건이 발생하였다는 사정은 매매계약의 목적물에 관하여 중요한 사항으로서 매수인이 사정을 모르고 계약체결에 이른 이상 이는 계약의 중요 부분에 관한 착오에 기인한 것이어서 매매계약을 취소할 수 있다.

 
 

무단증축 또는 불법 용도변경에 관하여

 
건물의 신축, 증·개축, 용도변경을 할 때에는 관련 법령에 따른 요건을 갖추어야 합니다.

 

그렇지 않을 경우에는 위반건축물(= 불법건축물)에 해당되어 관할 행정청으로부터 철거, 원상복구 등의 시정명령을 받게 되고, 이를 따르지 않으면 이행강제금을 부과받게 됩니다. 
 
건축법 개정 전 이행강제금은 연 1회씩 총 5회까지만 부과할 수 있었기 때문에 시정명령을 받더라도 위반건축물을 철거 및 원상회복 하는 것보다 차라리 이행강제금을 납부하는 것이 이득인 경우가 많았습니다. 
 
그러나 2019년 건축법이 개정되면서 행정청은 다음과 같이 시정명령을 이행할 때까지 반복적으로 이행강제금을 부과할 수 있게 되었습니다.
 

건축법 제80조(이행강제금)

① 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다.

⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 
조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.

⑥ 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. 

⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다.

 
 
따라서 매도인은 자신의 건물이 위반건축물이라는 점, 향후 이행강제금이 부과될 수도 있는 점 등을 매수인에게 고지하고 매매계약을 체결해야 추후 법적분쟁을 예방할 수 있습니다.
 
물론 공인중개사에게도 위와 같은 사실을 확인·설명할 의무가 있으므로, 이를 위반한 공인중개사 또한 그로 인한 책임을 질 수 있습니다. 
 
 
 
 
 
 

[사기] 부동산 매도인이 고지의무를 위반한 경우, 사기죄의 성립여부

 

[사기] 부동산 매도인이 고지의무를 위반한 경우, 사기죄의 성립 여부